Strona główna Radio Olsztyn
Posłuchaj
Pogoda
Olsztyn
DZIŚ: 14 °C pogoda dziś
JUTRO: 20 °C pogoda jutro
Logowanie
 

Jak wygląda rynek wynajmu mieszkań w Olsztynie? Posłuchaj opinii ekspertów

Bardziej poszukiwane są mieszkania z wyposażeniem, fotolia

Jak wygląda rynek wynajmu mieszkań w Olsztynie, które mieszkania wynajmowane są najszybciej, ile kosztuje wynajem, jak spisywać umowy wynajmu – o tym Agnieszka Lipczyńska rozmawiała z gośćmi „Bliższych spotkań”.

A gośćmi byli:

*Krzysztof Jarmoliński – broker do spraw wynajmu nieruchomości,
*Studentki wynajmujące lokum
*Daniel Janik – radca prawny

Krzysztof Jarmoliński

W tym roku jest nasilony popyt, inwestorzy poszukują mieszkań, które kupują z opcją na wynajem. Ta tendencja utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Są poszukiwane mieszkania mniejsze, kawalerki i dwupokojowe. Zapotrzebowanie na trzy i czteropokojowe mieszkania, których brakuje na rynku olsztyńskim nasila się w okresie sierpień – październik, kiedy studenci zjeżdżają do Olsztyna. Rynek wynajmu wygląda dość dobrze, bo skoro są inwestorzy, którzy decydują się wyłożyć gotówkę, czy kupić mieszkanie na kredyt, żeby później je wynajmować to stopa zwrotu jest zadowalająca

– zapewnia Krzysztof Jarmoliński.

Czy największą grupą potencjalnych najemców stanowią studenci?

Na spotkaniach z właścicielami pytam, jaki rodzaj najemcy by ich interesował. Jest spora grupa właścicieli mieszkań, którzy są zrażeni – historiami, może nie doświadczyli tego na własnej skórze, ale słyszeli, że gdzieś tam studenci mieszkali i lokal został zniszczony. Nie generalizuję – może zamieszkać para, trójka lub czwórka studentów w mieszkaniu i będą mieszkali przez 5 lat, przez cały okres studiów i właściciel przypomni sobie o swojej nieruchomości raz w miesiącu jak się pieniądze na koncie pojawią, a z drugiej strony może zamieszkać rodzina z dziećmi, która na początku zrobi bardzo dobre wrażenie, a po 2-3 miesiącach się okaże, że albo stracili pracę i nie mają pieniędzy aby mieszkanie utrzymać, albo pojawia np. alkohol

– mówi broker.

Uzmysławiam właścicielom, że zamykanie się na pewną grupę najemców wydłuża ten proces. Moim zadaniem jest weryfikowanie tych najemców, żeby problemów nie było. Jeżeli mówimy o grupie studentów to umowę od strony najemcy podpisuje rodzic. Taką mam zasadę i w większości przypadków ci najemcy się na to godzą. Najemca – rodzic – oświadcza, że w nieruchomości zamieszkiwać będzie jego syn i np. dwójka innych osób. Odpowiedzialność za to, co się dzieje bierze rodzic i nie trzeba się wtedy z młodymi ludźmi użerać

– tłumaczy broker.

A jakie są wymagania najemców?

Mieszkania muszą być wyposażone w zmywarkę, w telewizor, w internet i coraz częściej w talerze, garnki, łyżki – tak, by ten najemca wprowadził się tylko z własną walizką na gotowe mieszkanie. Mieszkania na wynajem to głównie mieszkania na rynku wtórnym. Koszty wynajmu w nowszym budownictwie są wyższe

– wyjaśnia Krzysztof Jarmoliński.

A jakie ceny obowiązują w Olsztynie?

Mieszkanie w przyzwoitym standardzie – tu trzeba się liczyć z kosztem za metr kwadratowy 20-25 złotych plus opłaty. Natomiast jeżeli mówimy o bardziej ekskluzywnych lokalizacjach z dobrym dojazdem – w centrum lub w pobliżu centrum – to nawet powyżej 30 złotych za metr kwadratowy, nawet do czterdziestu

– wylicza Krzysztof Jarmoliński..

Wynajem mieszkania to taka współpraca między najemcą a właścicielem. Czasem dochodzi do konfliktów. W jakich kwestiach najczęściej?

Uszkodzenia sprzętów. Mieszkanie jest wynajmowane, najemcy mieszkają i po jakimś czasie psuje się pralka, psuje się lodówka. W kwestii wysokości opłat jest spore grono właścicieli, którzy nie pokazują rachunków, mówią: w tym miesiącu zużyliście wody i prądu musicie zapłacić mi 500 złotych, bez żadnego dokumentu, który by to potwierdzał. Uczulam, że nawet jeżeli jest to jakaś stała kwota w spółdzielni np. 500 złotych, żeby co kwartał faktycznie było rozliczane na podstawie rachunku lub faktury

– tłumaczy Krzysztof Jarmoliński.

A kto powinien naprawić psujący się sprzęt?

Jeżeli zepsuje się pralka – musi być wezwany fachowiec, który zdiagnozuje. Jeżeli pralka się zepsuła, bo miała prawo się zepsuć, czy jej żywotność się skończyła, to po stronie właściciela jest jej naprawienie lub zakupienie nowej. Natomiast jeżeli fachowiec powie, że pralka się zepsuła, bo kamienie były prane, to wiadomo te koszty są po stronie najemcy

– wyjaśnia broker.

O swoich doświadczeniach z właścicielami mieszkań opowiedziały studentki Karolina i Ania.

Miałyśmy właściciela, który nam jasno przedstawił jak wygląda umowa, czego od nas oczekuje, więc się dostosowałyśmy. Jeżeli coś by nam nie odpowiadało na pewno byśmy jakoś zareagowały, powiedziały lub poszukały innego mieszkania

– mówią studentki.

Studentki, Karolina i Ania.

Czy można imprezować?

Zapytałyśmy właściciela jak to wygląda z imprezami, jesteśmy studentkami i wiadomo czasami ktoś nas odwiedzi a chcemy mieć dobry kontakt z sąsiadami, żeby nie robić problemów. Właściciel powiedział, żeby pójść i zapytać sąsiadów i nie będzie problemów. Miałyśmy na tyle w porządku sąsiadów, że oni nie robili z tym problemów. Śmieszne było to, że sąsiedzi z góry częściej imprezowali niż my. Nam to nie przeszkadzało, im również

– zapewniają studentki.

Nie każdy chce studentów

Nigdy nie miałyśmy problemu z kontaktem z właścicielem. Jeżeli coś się zepsuło, czy miałyśmy z czymś problem zawsze mogłyśmy zadzwonić i nigdy nie zostałyśmy bez pomocy. Ale wcześniej miałam taką sytuację, że zadzwoniłam do właściciela, żeby umówić się z nim na spotkanie w sprawie wynajmu, zapytał się czy jesteśmy studentami? Odpowiedziałam, że tak – wówczas on odpowiedział, że nie zgadza się, że nie chce studentom wynajmować mieszkania. To jest taka kwestia zaufania. Studenci – kojarzą się z wiecznymi imprezami i zdemolowanym mieszkaniem.
Pierwsze spotkanie najemcy z właścicielem jest bardzo ważne, bo jeśli pierwsze spotkanie nie jest najlepsze, to od razu mamy gorsze nastawienie na wynajem. Tak samo, jeżeli student gorzej wygląda to i właściciel mieszkania ma wtedy wątpliwości. My miałyśmy dużo szczęścia w znalezieniu mieszkania

– wspominają studentki.

Czym jest umowa najmu? – wyjaśnia kolejny gość Daniel Janik – radca prawny.

Umowa jest określona w kodeksie cywilnym. Według tej definicji najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz w zamian za to, że ten wynajmujący czyli właściciel da nam do używania jakąś rzecz na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Pozostałe aspekty umowy najmu są określone również w ustawie o ochronie praw lokatorów – to są te dwie ustawy, które muszą się wzajemnie czytać i interpretować, żeby ta umowa najmu była dla każdego bezpieczna, czyli dla lokatora i właściciela mieszkania

– wyjaśnia radca prawny.

Daniel Janik

To jest dokument, który możemy sporządzić pisemnie, ale także jest umowa ustna, na ile zobowiązująca?

Ustawodawca przewidział, że umowa najmu w tej podstawowej wersji może być zawarta w dowolnej formie. Obowiązkiem życiowym tutaj jest to, aby ta umowa była w formie pisemnej, choć to nie jest obowiązkiem prawnym. Każda inna umowa, każda inna forma poza formą pisemną jest umową ryzykowną – trzeba o tym pamiętać. Bardzo często zdarzają się przypadki, że kiedy mamy umowę ustna i dochodzi do sporów na gruncie stron to nierzadko sąd musi decydować komu dać wiarę. Ostrzegam przed zawieraniem umów najmu w formie ustnej. Forma pisemna jako niezbędne minimum

– wyjaśnia radca prawny.

A co powinno się znaleźć w tej umowie pisemnej?

Pamiętajmy o tym, żeby poprosić o dowód osobisty naszego lokatora i do umowy najmu wpisać dane z tego dokumentu, w tym numer pesel, który jest niezbędny w przypadku ewentualnego sporu sądowego. Umowa taka powinna zawierać takie podstawowe dane jak imię i nazwisko, numer pesel, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego zarówno najemcy jak i właściciela. Pamiętajmy, że jest to umowa dwustronna. Ta druga strona umowy musi też być w jakiś sposób zabezpieczona. Pamiętajmy również, jeżeli zawieramy umowę z małżonkami, to warto aby tę umowę najmu podpisali mąż i żona lub chociażby wyrażenie zgody przez drugiego małżonka na zawarcie takiej umowy najmu. Jak sporządzam umowę najmu czy doradzam w jakikolwiek inny sposób jak być bezpiecznym w ewentualnym postępowaniu sądowym. Wynajmujący powinien również poprosić osobę, która chce wynająć ten lokal o pokazanie aktu notarialnego bądź jakiegoś innego tytułu prawnego do mieszkania, z którego wynika, że on faktycznie może tym lokalem dysponować. Takim standardem w umowach najmu jest to, że podaje się w tej umowie najmu numer księgi wieczystej. W umowie musimy również określić ten przedmiot najmu, a więc gdzie ten lokator ma mieszkać – podajemy ulicę, numer mieszkania oraz z jakich pomieszczeń ten lokator może korzystać – miejsce parkingowe, piwnica, komórka

– wyjaśnia radca prawny.

A co, kiedy jest kilku najemców np. studentów. Podpisywać z jednym czy ze wszystkimi ?

Bardzo często w praktyce zdarzają się takie przypadki, że właściciel lokalu chce wynająć dla studentów swój lokal – przypuśćmy będą tam mieszkały 3 osoby, a umowę najmu podpisuje tylko z jednym. On ma wiedzę, że pozostali będą tam mieszkać, ale tamci zawierają takie formy ustne z tym, który podpisał umowę i oni płacą ten czynsz. Dla mnie jest to standardowy podnajem, jeżeli umowa nie przewiduje tu zakazu. Uważam jednak, że właściciel powinien zawrzeć umowę najmu ze wszystkimi lokatorami, którzy mają w tym lokalu mieszkać. Dobry zapis umowy powoduje, że ci wszyscy lokatorzy są wspólnie odpowiedzialni za ten lokal, za opłaty itd. Jeżeli jeden z lokatorów będzie zalegał z opłatami, wówczas właściciel będzie mógł żądać zapłaty od pozostałych i o tym warto pamiętać

– wyjaśnia radca prawny Daniel Janik.

D.Janik-3 (opis do dźwięku)

 

 

 

Więcej w mieszkania
Pogorzelcy z olsztyńskiej kamienicy przy ulicy Zientary – Malewskiej mogą liczyć na nowe mieszkania

Po wczorajszym (30 sierpnia) pożarze na olsztyńskim Zatorzu 11 mieszkań nie nadaje się do ponownego zamieszkania, a 14 osób przebywa teraz w jednym z olsztyńskich hoteli....

Zamknij
RadioOlsztynTV